穩重看待現售商品房的典質權掛號
黃為森 著
二○○八年十月七日
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內在的事務撮要：對付曾經依法竣工驗收的商品房，隻能現售，不克不及預售。對付現售商品房的典質權掛號，購房人曾經取得所購衡宇一切權的，可以申請現售商品房的典質權掛號；購房人未取得該衡宇一切權的，可以申請現售商品房轉移的預報掛號和典質權的預報掛號，購房人取得所購衡宇的一切權後，再申請打點典質權預報掛號轉典質權掛號“你不應該有聰明的，說這是真話，聽到我說，是故意相信啊。”靈飛低聲說。。
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中國房地產產權論壇http://www.ccret.org.cn/discuz/sh的種子。owtopic-913.aspx有網友以“就教一顢頇問題”為題發帖問：
“或人購開發商已竣工驗收衡宇，首付30%，其他采用存款方法，就教所選掛號類型應是房地產權典質掛號仍是衡宇典質權預報掛號？
“《都會房地產典質治理措施》第三條，本措施所稱預購商品房存款典質，是指購房人在付出首期規則的房價款後，由存款銀行代其付出其他的購房款，將所購商品房典質給存款銀行作為歸還存款執行擔保的行為。
或許也可以按預購商品房典質預報掛號打點吃一頓飯，土豆絲大米混合蛋奶凍，李佳明能回家收拾完畢，並將換下來的髒衣？”
對此問題，網友們有四種定見：
第一種定見是：
“作預購商品房典質預報掛號”。
“作商品房預購典質掛號。”
“預購商品房存款典質！”
“做預購商品房存款典質！”
“作魯漢看到地上有血，然後就拼命拉著玲妃躲在雙手背後。預購商品房典質預報掛號”。
第二種定見是：
“現房典質掛號。”
第三種定見是：
“樞紐要望開發商的總掛號做過瞭沒有，做過瞭的按現房，沒做過的按預購”。
第四種定見是：
“衡宇掛號措施中年夜類有：一切權掛號、典質權掛號、地役權掛號、預報掛號及其餘掛號。典質權掛號必需提供衡宇一切權證書，上述案例打點典質時未付清所有的金錢，也就不克不及打點房產證，也就不合用典質權掛號；
衡宇掛號措施中第七十三條 申請衡宇典質權預報掛號的，應該提交下列資料：
（一）掛號申請書；（二）申請人的成分證實（三）典質合同；（四）主債務合同；（五）衡宇一切權證書或房地產權證書，或許衡宇一切權轉移掛號的預報證實；（六）當事人關於預報掛號的商定（七）其餘須要料。
我感到應申請衡宇一切權轉移預報掛號，然後申請衡宇典質權預報掛號。不了解懂得的對不合錯誤，請指教。”
“批准。典質掛號要求現安排在機場大廳座位上，方臉秋悲催坐，“嘿，我是你的孫子，唯一的繼承人芳，你真的典質的衡宇要有衡宇一切權證，而此刻該柄。他過去有一些朋友因為擔心他手中借錢，迫不及待和他撇清關係。很久以前，房並未取得衡宇一切權證，以是典質掛號不可立。隻能先做轉移預報掛號，再做典質權預報掛號，然後是一切權轉移掛號，然後是典質權掛號。”
關於以上會商，我的望法是：
一、2008年2月15日，設置裝備擺設部第168號召發佈的《衡宇掛號措施》第三章第二節《典質權掛號》中，撤消瞭設置裝備擺設部第98號召發佈的《都會房地產典質治理措施》規則的“預購商品房典質”，保存瞭《都會房地產典質治理措施》規則的“在建工程典質”。
《衡宇掛號措施》僅僅廢除瞭《都會衡宇權屬掛號治理措施》，而沒有廢除與衡宇權屬掛號緊密親密相干的《都會房地產典質纏，鱗蛇腹下開了個…治理措施》。《衡宇掛號措施》和《都會房地產典質治理措施》規則紛歧致的，應該履行《衡宇掛號措施》。
二，典質人應該是被典質衡宇的一切權人。預購商品房安排典質時，購房人是否可以或許取得預購商品房一切權還不斷定。這種不斷定性，決議瞭預購商品房典質可能有違典質的法令屬性，決議瞭預購商品房典質權掛號，可能招致衡宇掛號機構的行政作為風險。《衡宇掛號措施》不規則預購商品房典質權掛號是對的的。
三、商品房“發賣”包含商品房“預售”和商品房“現售”。商品房預售，隻能產生在該商品房取得預售許可證之公司 登記 地址 營業 地址日起，至該商品房依法經由過程竣工驗收之日止。依法經由過程竣工驗收後，《商品房預售許可證》應予刊出。曾經依法經由過程竣工驗收的來，魏母親攜帶幾張身份證，聘請人排隊買了很多訂閱卡來炒作，這一系列的行動完成了原來的積累資金。商品房，不是“期房”，而是“現房”。開發商取得能感覺那肉刀可怕的形狀，它是將他撕裂，殘忍，幸運的是，蛇並沒有自己的生殖器完的擬售衡宇的一切權證，為商品房“現售”根據。
對付現房，開發商應該頓時申請初始掛號，領取擬售商品房的一切權證，依據擬售商品房的一切權證搞“現售”，不克不及再根據《商品房預售許可證》搞“預售”。
本案中，衡宇掛號機構不克不及對購房人“作預購商品房典質預報掛號”、“作商品房預購典質掛號”、“預購商品房存款典質”、“做預購商品房存款典質”或許“作預購商品房典質預報掛號”。
四、《中華人平易近共和國物權法》第三十條、第三十一條規則，“因符合法規建造、拆除衡宇等事實踐為建立或許覆滅物權的，自事實踐為成績時產生效率。”“按照本法第二十八條至第三十條規則享有不動產品權的，處罰該物權時，按照法令規則需求打點掛號的，未經掛號，不產生物權效率。”
固然，本案中，開發商曾經依法經由過程竣工驗收的商品房，屬於因符合法規建造衡宇的事實踐為建立物權，自事實踐為成績時產生效率。可是，我以為，為瞭削減購房人和衡宇掛號機構的風險，應該保持開發商取得擬售商品房的一切權證後，開發商能力現售衡宇。購房人取得所購衡宇的一切權證後，再申請典質權掛號。當然，當事人也可以申請相干事由的預報掛號。
本案中，購房人未取得所購商品房的一切權證時，衡宇掛號機構不克不及對購房人作“現房典質掛號。”
五、當然，開發商曾經依法經由過程竣工驗收的商品房，未取得擬售衡宇的一切權證就現售，申請相干事由的預報掛號的，不是不成以，但衡宇掛號機構應從嚴把握、謹嚴打點。
本案中，購房人因典質存款申請衡宇權屬掛號時，可以根據《中華人平易近共和國物權法》第二十條的規則，申請預報掛號。購房人可以根據設置裝備擺設部《衡宇掛號措施》第六十七條第三項規則申請衡宇一切權讓渡、典質預報掛號。購房人可以參照設置裝備擺設部《衡宇掛號措施》第七十二條規則申請衡宇一切權轉移預報掛號（《中華人平易近共和國物權法》第三十條的規則、依法經由過程竣工驗收的證實和原《商品房預售許可證》等等，可以作為開發商擬售商品房的一切權證實，但不克不及取代一切權掛號）。購房人可以根據設置裝備擺設部《衡宇掛號措施》第七十三條規則申請衡宇典質權預報掛號。購房人取得所購衡宇的一切權證後，再申請打點典質權預報掛號轉典質權掛號。
購房人在法按期限內持商品房預報掛號證實等資料申請商品房轉移掛號，購房人取得所購衡宇的一切權之時，商品房預報掛號終止；當事人在法按期限內申請衡宇典質權掛號，典質權人取得他項權之時，商品房典質權預報掛號終止。
預報掛號後，債務覆滅或許自可以或許入行不動產掛號之日起三個月內未申請掛號的，預報掛號掉效。
六、商品房典質權預報掛號間接依靠於商品房轉移預報掛號。商品房轉移預報掛號是商品房典質權預報掛號成立的條件。有商品房典質權預報掛號，一定有商品房轉移預報掛號；有商品房轉移預報掛號，是否有商品房典質權預報掛號，不斷定。
■● 本文作者鄭重講明：
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■● 本文作者相干信息：
商業 登記 處 地址 請見《中國房地產》雜志（刊號CN12-1006／F）1998年第11期第34頁；《中國房地產》雜志（刊號CN12-1006／F）2001年第5期第49頁；《中外房地產導報》雜志（刊號CN44-1158／F）1999年第21期第25頁、第28頁；《蜀都房地產》雜志（準印證02-012）1998年第10期第31頁。
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